去年10月份买房,到现在也已有10个月了,现在分享一些买房过户的经验,希望对大家有所帮助。
在走过了将近6个月的买房前期准备工作之后,刚开始以为已经签订购房合同书,成交后,后续的事情开发商就不帮我们解决。但是,其实还是有很多变数。所以大家在买房时还是要注意很多方面的现实问题。
我用的是商贷,所以这里分享的就是商贷的经验了。签订买房合同之后的事情你又知多少呢?
1、交纳完定金后,几日内签约?
答:一般以缴纳定金当日起10日内签约(不同楼盘约定的日期为准),特殊情况需以书面形式向开发商申请,逾期按双方约定的违约条款执行。但是我那是是在开盘前10天就下定了,所以我是等其开盘后5日前的合同。
签合同开始是草签——草签完之后,销售人员拿去行政那里,应该是网上备案——等了一会,就受到一个房产局那边发来的信息,是合同号——接下来就是签正式合同。
这里有个房产证上的名字问题:一般销售会建议你不要写爸爸妈妈的名字,因为爸爸妈妈到时入户口的时候可以直接挂靠入户。
2、办理按揭需准备哪些资料?程序如何?
答:所有产权人到场,并提供身份证,借款人必须征信良好;
提供贷款资料:身份证,户口簿,首付款发票,结婚证(无结婚证,需民政局提供的单身证明——是志一张A4纸的那种证明,未婚证在这里不起作用。),收入证明(提供流水单和工资收入证明)。
另一部分开放商会准备好:购房合同及复印件,还有一些开发商这边的证明什么的。
3、预售资金监管有指定银行吗,购房贷款在哪家银行办理?——即按揭银行的选择
答:例如,根据《商品房预售管理条例》采取专项资金监管制,预售资金监管为中信银行,购房贷款在相关银行办理。
按揭银行一般是指开发商与哪个银行合作,我们贷款一般就得到其合作银行。当初想不在开发商指定的银行贷款,也去咨询了银行这边,银行这边说可以做个贷,但是需要开发商在这家银行交一份类似于押金的钱。(这个开发商不肯,所以就只能在其指定的银行贷款了。)
4、在办按揭之前,一般开发商会要你去银行先交维修基金费用,作为商贷,一般银行有个规定,你在哪家贷款,维修基金费用在这家银行交,可以享受到银行这边的贷款折扣。(维修基金费用也可在房屋交付后办理)
5、贷款的还贷方式有几种?有什么区别?
答:等额本金和等额本息两种。
等额本息还款方式:是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),这样由于每月的还款额固定,可以有计划地控制家庭收入的支出,也便于每个家庭根据自己的收入情况,确定还贷能力。
等额本金还款方式:是将本金每月等额偿还,然后根据剩余本金计算利息,所以初期由于本金较多,将支付较多的利息,从而使还款额在初期较多,而在随后的时间每月递减,这种方式的好处是,由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出,比较适合还款能力较强的家庭。
6、房屋交付后办理两证需交哪些费用?
答:办房产证时需缴纳契税,首套房90㎡以下总房款1%,90㎡(含)以上至144㎡缴纳总房款的1.5%,144㎡(含)以上缴纳总房款的3%,其他情况一律按照3%缴纳。
惠州这边契税半年内到房管局交钱,就可以享受首套房90㎡以下总房款1%,90㎡(含)以上至144㎡缴纳总房款的1.5%,这里需要准备的是可以享受优惠的资料:
房产证上名字的人在户口所在地和房产所在地没有房产的证明——这个证明得到户口所在地和房产所在地的房管局开(广州不用手续费,惠州这边收45元)。
维修基金费用:带电梯120元/平米;不带电梯75元/平米;交房时根据实测面积办理面积补差(细则参考住建部88号令)。
7、两人无直系亲属可否共同购买?有无特殊要求?
答:可以多人共同购买,根据客户实际情况确认产权分配,前提条件必须有购房资格。
8、签《预售合同》以后是否可以变更购房人或所有权人,如何办理?
答:不可以。客户在签署《预售合同》时可以增加所有权人,但认购协议出现的购房人姓名必须在预售合同内,不能变更。
9、商业贷款有何要求?
答:满18周岁,有稳定职业和收入,为中华人民共和国合法公民,无案底。外地户口无房,购房需提供一年以上社保证明或个税纳税证明。
10、未满18周岁的人可以购房吗?
答:可以,一次性付款,无法取得按揭资格。
11、购房贷款政策明细?
答:首套房首付款三成,贷款上限七成,贷款上限30年;二套房首付款至少四成,贷款上限30年,具体执行以当地政策为准。